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下半年樓市“穩”字當頭

2019-08-16 15:48  本文來源:中國消費者報·中國消費網 作者:孫蔚

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  中國消費者報訊(本報記者 孫蔚) 從“搶人大戰”到樓市政策收緊,從拿地熱潮到一城一策、一區一策,從樓市“小陽春”到回歸平穩,今年上半年樓市很是熱鬧。據不完全統計,上半年全國各地出臺的樓市調控政策高達251次,下半年房地產市場走勢如何?近日召開的中央政治局會議再提“房住不炒”的定位,明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段,這給市場提供了一個明確的信號,“穩”字將成樓市調控主基調。業內人士預計,接下來房地產市場平穩調整態勢不會發生實質性的轉變,應重點防范部分三四線城市價格快速下跌的風險。


資料圖片

  調控一直在路上

  從目前的行業現狀來看,其實房地產行業的調整一直都在路上。

  政策方面,根據相關機構統計,上半年全國房地產調控政策高達251次。從近期多地出臺的房地產調控來看,政策收緊信號比較明顯。西安、蘇州等城市均對現有政策升級和加碼,呼和浩特、洛陽、北京和寧波等城市則是對目前當地市場存在的一些現象進行規范和整頓。7月下旬,大連更是傳出將實施商品住房價格指導,嚴查哄抬房價等行為。合肥將從嚴控制銀行貸款、從嚴控制預售資金、從嚴控制備案價格。而此前曾試圖對現有樓市調控政策進行“松綁”的開封,更是被第一時間叫停,這些強烈的政策信號都預示著房地產調控絲毫沒有松懈之意。

  金融層面,針對部分樓市熱點地區,銀行對個人住房貸款業務趨于謹慎。根據融360大數據研究院監測的數據,6月份全國首套房貸款平均利率為5.42%,相當于基準利率1.11倍,環比上漲0.14%;二套房貸款平均利率為5.75%,環比上漲0.01%。同時,房企融資也在收緊。銀保監會不久前發文明確要求,商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。7月12日,國家發改委發文強調防范房地產企業發行外債可能存在的風險,并規定房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

  上半年土地市場的成交體量遠不及去年同期,三四線城市收縮比較明顯,土地市場開始降溫。同時,為遏制部分城市地價的持續上揚,多地相繼調整了土拍規則。例如東莞土拍新規不再價高者得;合肥則是禁止有關聯的母公司、子公司同時參與土地拍賣,杜絕“圍標”;杭州對土地溢價率上限做出調整,將主城區涉宅用地溢價率上限由50%調至30%。

  趨穩成為新常態

  2019年“穩”字是樓市調控基調。住建部部長王蒙徽此前明確表示,2019年將以穩地價、穩房價、穩預期為目標,促進房地產市場平穩健康發展,要以解決新市民住房問題為主要出發點,補齊租賃住房短板。

  當前,房地產市場在“房住不炒”的定位指導下,堅持因城施策、一城一策,落實城市主體責任,調控取得了明顯成效。2019年上半年,房地產市場總體平穩,雖然三四月份各地房屋銷售情況呈現“小陽春”,但5月份以后市場數據回落,說明樓市回暖尚不穩定,“小陽春”動力明顯不足,這場由于資金寬松導致的“小陽春”,在政策影響下已經快速退燒。

  北京科技大學經濟貿易系主任何維達在接受記者采訪時表示,今年以來,中國樓市總體表現相對平穩,一方面是因為經過20多年的快速發展,不少地區的房價累計漲幅已經較高,另一方面是因為各地在堅持嚴格的房地產調控政策的同時,加大了保障性住房的供給力度及長租市場的支持力度。“比如限購政策,就將購房資格與本地工作年限掛鉤,確保長期在本地工作生活的人能夠優先滿足自住需求。”何維達說。

  中國社會科學院城市發展與環境研究所研究員王業強坦言,房地產政策的松緊程度其實取決于市場發展的景氣狀況,帶有逆周期調整的性質。無論是因城施策還是一城一策,實際上就是要各個城市根據當地房地產市場的實際情況采取調控措施,未來房地產調控的基本原則,就是保持房地產市場健康平穩發展,防范發生系統性風險。

  市場分化明顯加劇

  觀點指數研究院日前在2019博鰲房地產論壇上發布的《2019年中國房地產行業發展白皮書》顯示,在政策持續收緊,整體市場預期倍承壓力的狀態下,各階梯房企在上半年的競相追逐中抬高了TOP100的門檻。從盈利結構來看,市場調整期房地產行業馬太效應持續放大,市場集中度進一步提升,盈利能力的分化也在加大。上半年合約銷售額超過1000億元的房企有12家,相比去年同期增加3家。銷售額處于500億-1000億元的房企數量與去年同期持平,為19家。而銷售額在200億-500億元的房企最多,為37家。值得一提的是,有近六成的房企未能在年中實現銷售目標的一半。

  在此次博鰲房地產論壇上,與會業內專家普遍認為,房地產企業已經走出舒適區,行業面臨的不確定性在不斷增加。不少現金流緊張的房企,不得不轉賣項目斷臂求生,甚至直接破產。根據人民法院公告網,截至2019年7月24日,今年全國共有274家地產商宣告破產,其中大多數都是中小型房企。

  針對下半年的市場發展趨勢,中國社會科學院城市發展與環境研究所研究員王業強指出,棚改退出后部分三四線城市隱憂顯現。此前,由于去庫存、棚戶區改造的政策效果疊加,全國商品房待售面積繼續大幅減少,相比大中城市而言,三四線城市對房地產市場銷售量增幅的貢獻更大。如今,棚改政策有了重大變化,將由政府購買棚改服務模式轉向以發行棚改專項債為主,隨著棚戶區改造政策的收緊、三四線城市市場飽和度的增加,缺乏人口和產業支撐的三四線城市房地產市場風險將有所提升,須注意防范房價快速下跌。

責任編輯:任冬雪

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